목동 재건축 본격화: 14개 단지 사업 현황과 미래 청사진 총정리

사진=양천구 목동아파트 전경. 양천구청 제공

목동 재건축, 미니 신도시로의 대변신 시작되다

서울 양천구 목동 신시가지 아파트 단지가 대대적인 변화를 앞두고 있습니다. 1980년대 중반에 조성된 목동 아파트 14개 단지 모두의 재건축 밑그림이 완성되면서, 사업 속도가 빨라지고 있습니다. 특히 6단지가 조합 설립을 앞두고 있어 목동 재건축의 신호탄이 될 전망입니다.

 

현재 2만6629가구 규모의 목동 신시가지는 재건축을 통해 최고 49층, 약 4만7000가구의 '미니 신도시'로 탈바꿈할 예정입니다. 학군과 지하철 등 우수한 인프라를 갖춘 목동은 압구정이나 여의도 등에 비해 재건축 사업 속도도 빨라 부동산 시장의 관심이 집중되고 있습니다.

 

목동1단지 재건축 정비계획안 조감도 출처 :  서울이코노미뉴스(http://www.seouleconews.com)

단지별 재건축 진행 현황: 선두주자 6단지

1. 목동 6단지: 조합 설립 임박

목동 신시가지에서 가장 빠른 속도로 재건축을 추진 중인 6단지는 2024년 8월 14개 단지 중 처음으로 정비구역으로 지정되었습니다. 특히 주목할 점은 서울시의 공공지원 제도를 활용해 재건축 추진위원회 단계를 건너뛰고 직접조합설립 방식을 택했다는 것입니다.

• 현재 상태: 1986년 준공, 최고 20층, 15개동, 1368가구
• 재건축 계획: 최고 49층, 2173가구
• 주요 일정:
  • 2025년 5월 10일: 조합 설립 창립총회 예정
  • 2025년 6월 말: 조합설립인가 목표
  • 2025년 하반기: 시공사 선정 절차 진행 예정
  • 2032년: 입주 목표

6단지는 일부 상가 소유주와의 이견으로 동의서 제출에 어려움을 겪었으나, 최근 상가 동별 동의요건을 달성하며 문제를 해결했습니다. 현재 동의율 85%를 확보한 상태로, 조합 직접 설립을 통해 약 6개월 이상의 사업 기간을 단축할 것으로 기대됩니다.

 

서울 양천구 목동6단지 안양천변 경관 계획안 [사진=서울시 제공]

2. 정비구역 지정 완료 단지: 8·12·13·14단지

6단지에 이어 8·12·13·14단지도 정비구역으로 지정되어 재건축 사업이 진행 중입니다. 특히 14단지는 목동 내 최대 규모로, 현재 20층, 3100가구에서 최고 49층, 5123가구 규모의 '매머드 단지'로 재탄생할 예정입니다.

• 목동 14단지 계획:
  • 현재: 20층, 3100가구
  • 재건축 후: 최고 49층, 5123가구
  • 특징: 14개 단지 중 가장 가구수가 많음

3. 정비구역 지정 준비 중인 단지: 4·5·7·9·10·11단지

4·5·7·9·10단지는 2025년 상반기 중 정비구역 입안을 마치는 것이 목표입니다.

• 목동 4단지: 최근 재건축 정비계획 및 정비구역안이 본심의에 상정, 공공지원 제도를 활용한 재건축추진위원회 구성 추진 중
• 목동 7단지: 14개 단지 중 '대장단지'로 꼽히며, 2550가구에서 4100가구로 재건축 예정, 서울시 자문 마무리 단계
• 목동 11단지: 2025년 3월 14일 정비계획안 주민공람 완료, 현재 15층 1595가구에서 최고 41층, 2575가구 규모로 재건축 예정

서울 양천구 목동택지지구 단지별 용적률 / 양천구 제공

4. 마지막 퍼즐: 목동 1·2·3단지

재건축 속도가 가장 늦었던 1·2·3단지도 2025년 4월 28일까지 정비계획안에 대한 주민공람을 진행하며 본격화했습니다. 이들 단지는 용도지역 문제(제2종 일반주거지역)로 재건축 진행이 지연되었으나, 양천구청장이 개방형 녹지공간인 '그린웨이'를 대안으로 제시하며 종 상향 문제가 해결되었습니다.

• 목동 1단지: 1882가구 → 3500가구(임대주택 428가구 포함)
• 목동 2단지: 1640가구 → 3415가구(임대주택 446가구 포함)
• 목동 3단지: 1588가구 → 3323가구(임대주택 399가구 포함)
• 총 세대수 변화: 5110가구 → 10,238가구

양천구청은 2025년 내 1·2·3단지를 포함한 모든 단지의 정비구역 지정을 완료할 계획입니다.

목동 재건축의 특징과 추진 방식

1. 신속통합기획(신통기획) 방식 도입

목동 14개 단지는 모두 서울시의 신속통합기획(신통기획) 방식으로 재건축을 추진하고 있습니다. 이는 서울시가 정비계획 수립 단계부터 참여해 사업 속도를 높이는 방식으로, 기존 재건축 사업보다 1~2년 정도 기간을 단축할 수 있습니다.

2. 조합 직접 설립 공공지원 제도 활용

6단지를 비롯한 일부 단지는 조합설립추진위원회 구성 절차를 생략한 '조합 직접 설립 공공지원' 제도를 활용하고 있습니다. 이를 통해 약 6개월 이상의 사업 기간을 단축할 수 있을 것으로 예상됩니다.

3. 개방형 녹지공간 '그린웨이' 도입

1~3단지는 임대주택 대신 시민 누구나 이용할 수 있는 녹지인 '그린웨이'를 조성하는 조건으로 종 상향(제2종→제3종 일반주거지역)을 허용받았습니다. 이를 통해 주변 환경과 조화로운 단지로 조성될 계획입니다.

목동 재건축이 부동산 시장에 미치는 영향

목동의 재건축이 가시화되면서 부동산 시장에서도 거래량이 증가하고 신고가가 이어지고 있습니다. 2025년 3월 양천구 아파트 거래량은 446건으로 전월(207건) 대비 2배 이상 늘었으며, 이는 지난해 3월(159건)과 비교해도 약 3배에 이르는 규모입니다.

주요 신고가 거래 사례 (2025년 4월 기준)

• 목동 1단지: 전용 116㎡ 5층 - 27억3000만원 (직전 거래 대비 +5억3000만원)
• 목동 4단지: 전용 142㎡ 8층 - 31억5000만원 (직전 거래 대비 +2억원)
• 목동 5단지: 전용 115㎡ - 28억8000만원 (신고가)
• 목동 11단지: 전용 75㎡ - 16억6000만원 (신고가)

목동 재건축 추진 일정 및 향후 계획

2025년 주요 일정

• 5월: 목동 6단지 조합 설립 창립총회 (5월 10일)
• 6월: 목동 6단지 조합설립인가 목표
• 상반기: 4·5·7·9·10단지 정비구역 입안 완료 목표
• 연내: 모든 단지 정비구역 지정 완료 목표

중장기 계획

• 2025~2026년: 각 단지별 조합 설립 및 시공사 선정
• 2027~2028년: 사업시행인가 및 관리처분계획 인가
• 2029~2030년: 이주 및 철거, 착공
• 2032년 이후: 단계적 입주 시작

목동 재건축 시 고려사항

1. 재건축초과이익환수제

재건축의 최대 걸림돌로 꼽히는 재건축초과이익환수제가 당장 조합원 기대수준만큼 완화되기 어려워 투자 시 장기적인 안목이 필요합니다. 현재 초과이익 산정 기준이 되는 금액이 3천만원에서 1억원으로 상향 조정되었으나, 여전히 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

2. 추가 분담금 발생 가능성

재건축 과정에서 예상치 못한 비용 증가로 추가 분담금이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 재정적 준비가 필요합니다.

3. 사업 지연 가능성

재건축 사업은 다양한 요인으로 인해 지연될 수 있으므로, 계획된 일정이 변경될 가능성도 염두에 두어야 합니다.

목동 재건축의 의의와 기대효과

목동 신시가지 재건축은 서울 서남권의 주거환경을 획기적으로 개선하고, 최고 49층 높이의 현대적인 주거단지로 탈바꿈시킬 대규모 프로젝트입니다. 학군과 교통 인프라가 탄탄한 목동의 장점을 살리면서, 주거 밀도를 높이고 주거 환경을 개선하는 이 사업은 서울 주택 시장에 새로운 활력을 불어넣을 것으로 기대됩니다.

 

 

목동 재건축은 앞으로도 계속해서 진행 상황이 업데이트될 예정입니다. 특히 6단지의 조합 설립 과정과 시공사 선정 등 주요 일정을 주목할 필요가 있으며, 다른 단지들의 정비구역 지정 및 조합 설립 과정도 지켜볼 필요가 있습니다. 재건축 사업의 성공적인 진행을 위해서는 주민들의 적극적인 참여와 관심이 중요하며, 양천구와 서울시의 지속적인 지원도 필요할 것입니다.